Opzegging huur en ontruimingsbescherming bij kantoorruimte

Kantoren worden in ons huurrecht beschouwd als ‘overige bedrijfsruimte’. Vaak geldt er een huurovereenkomst van vijf jaar, die automatisch wordt verlengd met een zelfde periode van vijf jaar (5+5). In de huurovereenkomst is vaak een bepaling opgenomen dat opzegging uiterlijk één jaar voor einddatum schriftelijk dient te gebeuren. Zo niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd.

Als de huurder tijdig opzegt, dan eindigt de huurovereenkomst op einddatum en dient huurder voor einddatum het kantoorpand leeg en ontruimd te hebben opgeleverd. Indien de verhuurder tijdig opzegt, geldt niet automatisch dat huurder op einddatum het kantoorpand moet hebben verlaten.

Verhuurder moet ontruiming aanzeggen
De verhuurder moet namelijk formeel ook in de opzeggingsbrief de ontruiming aanzeggen. Zo niet, dan kan verhuurder niet na afloop van de huurtermijn de huurder uit het kantoorpand zetten. Voor een verhuurder is het dus van belang om de opzeggingsbrief tijdig en voorzien van een formele aanzegging tot ontruiming te versturen. Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

Aanvragen ontruimingsbescherming
De huurder dient dan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift in te dienen bij de sector kanton van de rechtbank.
Gedurende deze procedure kan de huurder niet gedwongen worden om tot ontruiming van het kantoorpand over te gaan. De huurder mag op de laatste dag van de twee maanden termijn het verzoek indienen. Dan heeft hij die termijn al te pakken. Totdat de rechter een beslissing heeft genomen, is er sprake van ontruimingsbescherming. In de procedure moet eerst worden vastgesteld welk huurregime geldt. Voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte (detailhandel  winkels, restaurants en cafés) geldt immers een verdergaande huurbescherming. Indien vast staat dat er sprake is van overige bedrijfsruimten (kantoorruimtes, garageboxen en opslagruimtes), dan geldt er na opzegging alleen een recht op ontruimingsbescherming.

Ontruimingsbescherming beperkt in tijd
Afhankelijk van de belangenafweging die de kantonrechter maakt, wordt de ontruimingsbescherming voor maximaal een jaar toegewezen. Er is echter wel een mogelijkheid tot verlenging door het verzoek nog tweemaal te herhalen.

De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Het zal duidelijk zijn dat een huurder van een garagebox minder kans maakt op ontruimingsbescherming dan een reeds lang zittende artsenpraktijk in een huurpand.

Als de huurder zelf opzegt is er uiteraard geen ontruimingsbescherming mogelijk. Ook is er na einddatum huurovereenkomst geen sprake meer van betaling van huur(penningen), maar van een gebruiksvergoeding ter grootte van de laatste huur.

Huuropzegging en ontruimingsbescherming bij kantoorruimte

Kantoren worden in ons huurrecht beschouwd als ‘overige bedrijfsruimte’. Vaak geldt er een huurovereenkomst van vijf jaar, die automatisch wordt verlengd met een zelfde periode van vijf jaar (5+5). In de huurovereenkomst is vaak een bepaling opgenomen dat opzegging uiterlijk één jaar voor einddatum schriftelijk dient te gebeuren. Zo niet, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd.

Als de huurder tijdig opzegt, dan eindigt de huurovereenkomst op einddatum en dient huurder voor einddatum het kantoorpand leeg en ontruimd te hebben opgeleverd. Indien de verhuurder tijdig opzegt, geldt niet automatisch dat huurder op einddatum het kantoorpand moet hebben verlaten. De verhuurder moet namelijk formeel ook in de opzeggingsbrief de ontruiming aanzeggen. Zo niet, dan kan verhuurder niet na afloop van de huurtermijn de huurder uit het kantoorpand zetten. Voor een verhuurder is het dus van belang om de opzeggingsbrief tijdig en voorzien van een formele aanzegging tot ontruiming te versturen. Een huurder die wordt geconfronteerd met een zo’n opzegging van de huurovereenkomst, inclusief aanzegging ontruiming, bestaat de mogelijkheid om ontruimingsbescherming aan te vragen bij de kantonrechter.

De huurder dient dan binnen twee maanden na de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, een verzoekschrift in te dienen bij de sector kanton van de rechtbank.
Gedurende deze procedure kan de huurder niet gedwongen worden om tot ontruiming van het kantoorpand over te gaan. De huurder mag op de laatste dag van de tweemaanden termijn het verzoek indienen. Dan heeft hij die termijn al te pakken. Totdat de rechter een beslissing heeft genomen, is er sprake van ontruimingsbescherming. In de procedure moet eerst worden vastgesteld welk huurregime geldt. Voor zgn. middenstandsbedrijfsruimte (detailhandel  winkels, restaurants en cafés) geldt immers een verdergaande huurbescherming. Indien vast staat dat er sprake is van overige bedrijfsruimten (kantoorruimtes, garageboxen en opslagruimtes), dan geldt er na opzegging alleen een recht op ontruimingsbescherming.

Afhankelijk van de belangenafweging die de kantonrechter maakt, wordt de ontruimingsbescherming voor maximaal een jaar toegewezen. Er is echter wel een mogelijkheid tot verlenging door het verzoek nog tweemaal te herhalen.
De ontruimingsbescherming is dus maximaal drie jaar. Het zal duidelijk zijn dat een huurder van een garagebox minder kans maakt op ontruimingsbescherming dan een reeds lang zittende artsenpraktijk in een huurpand.

Als de huurder zelf opzegt is er uiteraard geen ontruimingsbescherming mogelijk. Ook is er na einddatum huurovereenkomst geen sprake meer van betaling van huur(penningen), maar van een gebruiksvergoeding ter grootte van de laatste huur. 

Bron: Actuele Artikelen

Verkrijging medehuurderschap na beëindiging samenwoning

Een redelijke toepassing van art. 7:267 BW brengt mee dat de rechter de bevoegdheid heeft om, in verband met de omstandigheden van het geval, een verzoek ter verkrijging van medehuurderschap  toe te wijzen ook na de beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding, mits dat verzoek zo spoedig na die beëindiging is gedaan als in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kan worden gevergd.

De regeling van art. 7:266-268 BW geeft bescherming aan personen met wie die huurder van woonruimte samenwoont, maar die contractueel geen huurder zijn. Art. 7:266 BW doet dat voor de echtgenoot of geregistreerde partner van de huurder. Zij zijn van rechtswege medehuurder, zolang de woonruimte hen tot hoofdverblijf strekt. Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder huurder. Art. 7:267 BW geeft een vergelijkbare regeling voor andere samenwoners. Ook zij kunnen onder bepaalde voorwaarden het medehuurderschap verwerven, ofwel met instemming van de verhuurder, ofwel  door dat in rechte af te dwingen. Een van die voorwaarden betreft het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen huurder en beoogd medehuurder.

Op grond van al weer wat oudere jurisprudentie van de Hoge Raad kan een verzoek of vordering tot medehuurderschap op de voet van art. 7:267 BW ook nog worden gedaan als de samenwoning zal gaan eindigen. De enkele omstandigheid dat geen sprake meer is van samenwoning staat evenmin zonder meer aan het aannemen van de vereiste duurzame gemeenschappelijke huishouding in de weg. Ratio van deze jurisprudentie is dat men eerst tegen het einde van de samenwoning zich bewust zal zijn van het belang van medehuurderschap. Zie: HR 21 februari 1986, NJ 1986/383 en HR 10 oktober 1980, NJ 1981/132.

In het onderhavige geval ging het om een verzoek tot medehuurderschap van ex-partners die 18 jaar lang had samengewoond. Het verzoek werd echter gedaan op een moment dat de samenwoning al zo’n vijf maanden definitief beëindigd was. Reden voor de appelrechter om het verzoek af te wijzen.

In cassatie houdt deze uitspraak stand.

De Hoge Raad neemt in rov. 3.5.4 tot uitgangspunt dat een redelijke toepassing van art. 7:267 BW meebrengt dat de rechter de bevoegdheid heeft om, in verband met de omstandigheden van het geval, een verzoek ter verkrijging van medehuurderschap  toe te wijzen ook na de beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding, mits dat verzoek “zo spoedig na die beëindiging is gedaan als in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kan worden gevergd.”

Uitgaande van dit criterium geeft het oordeel van het hof volgens de Hoge Raad geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Evenmin acht het college het oordeel van het hof onbegrijpelijk, ook niet als de lange duur van de samenwoning mede in aanmerking wordt genomen. Zie rov. 3.6.

Deze uitkomst hangt ongetwijfeld samen met de rechtszekerheid en het daaraan gekoppelde belang van de verhuurder dat met het doen van een verzoek tot medehuurderschap niet te lang wordt gewacht. De Hoge Raad benoemt dit belang expliciet in rov. 3.5.3. Of al dan niet te lang gewacht is met het verzoek hangt voor het overige nauw samen met een – aan de feitenrechter voorbehouden – weging van de concrete omstandigheden van het geval.  De wachttijd van vijf maanden waarvan sprake was in de onderhavige zaak, vormt in zoverre geen onomstotelijk ijkpunt.

Bron: Cassatieblog

Armoede door enorme huurstijgingen

Er is sprake van enorme huurstijgingen, vooral wanneer een huurwoning vrijkomt. In 2014 steeg de huur voor de nieuwe bewoner gemiddeld met 22,6 procent. Steeds meer huurders zitten financieel in de knel. Het aantal huisuitzettingen steeg in 2013 met 8 procent ten opzichte van het jaar ervoor.

Dit stelt de Woonbond die vrijdag de campagne Blokkeer de huurverhoging start. De huurstijgingen liggen ver boven de inflatie. Juist de corporaties die voor een bestand aan betaalbare woningen zouden moeten zorgen, verhogen de huren sterker dan particuliere verhuurders. In de gereguleerde sector, waar woningen in aanmerking komen voor huurtoeslag, verhoogden de corporaties de huren vorig jaar gemiddeld met 4,7 procent, terwijl het in de particuliere sector bleef bij een stijging van 3,8 procent.

De gemiddelde huurstijging in twee jaar tijd is volgens het onderzoek van de Woonbond 9,2 procent geweest. Er dreigt een derde jaar dat huren ver boven de inflatie stijgen. Daarom komen zaterdag in Utrecht tientallen huurdersorganisaties bijeen om acties te plannen tegen de huurstijgingen. De Woonbond wil dat de politiek een einde maakt aan het beleid dat torenhoge huurstijgingen mogelijk maakt.

Bron: De Telegraaf

Tussentijdse huurbeëindigingsregeling bij faillissement (art. 39 Fw) geldt ook voor huur van roerende zaken

In antwoord op een prejudiciële vraag beslecht de Hoge Raad een faillissementsrechtelijke controverse: art. 39 Fw, dat tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in geval van faillissement mogelijk maakt en de huurprijs tot boedelschuld bestempelt, geldt gelet op de tekst en de ratio ervan ook voor de huur van roerende zaken.

 

In antwoord op een prejudiciële vraag beslecht de Hoge Raad een faillissementsrechtelijke controverse: art. 39 Fw, dat tussentijdse beëindiging van huurovereenkomsten in geval van faillissement mogelijk maakt en de huurprijs tot boedelschuld bestempelt, geldt gelet op de tekst en de ratio ervan ook voor de huur van roerende zaken.

Art. 39 Fw bepaalt, in afwijking van het wettelijke uitgangspunt dat verbintenissen uit overeenkomst ondanks faillissement doorlopen, dat zowel de curator als de verhuurder een huurovereenkomst op naam van de failliet tussentijds kan beëindigen door middel van opzegging, op een termijn van in beginsel ten hoogste drie maanden. Tevens bestempelt het artikel de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld. De regeling bedient zowel het belang van de boedel (nu zij de mogelijkheid biedt om oplopende huurschulden te voorkomen) als het belang van de verhuurder (nu zij hem een preferente boedelschuld en een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid toekent).

In rechtspraak en literatuur bestond al decennia een controverse over de vraag of art. 39 Fw ook voor de huur van roerende zaken geldt. Daartegen pleit dat in de (overigens zeer oude) wetsgeschiedenis vrijwel uitsluitend aan de huur van onroerende zaken wordt gerefereerd (zie de conclusie van A-G Van Peursem, sub 3.4 e.v.). Verder verwijst het artikel naar “plaatselijk gebruik” omtrent de opzeggingstermijn, wat eveneens (vooral) op onroerende zaken lijkt te duiden. Bovendien gaat het zoals gezegd om een uitzondering op het wettelijke stelsel, die naar de mening van sommige auteurs (een minderheid overigens) beperkt moet worden uitgelegd (conclusie, sub 3.11-3.13). De Hoge Raad had zich nog niet eerder over deze vraag uitgelaten, al boden het arrest BaByXL/Amstel (HR 13 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT2650, NJ 2005/406 m.nt. PvS) en de bijbehorende conclusie van P-G Hartkamp aanknopingspunten voor een bevestigende beantwoording (zie de conclusie van Van Peursem, sub 3.8-3.9).

De kantonrechter te Leeuwarden heeft de geschetste controverse bij wege van prejudiciële vraag op de voet van art. 392 Rv aan de Hoge Raad voorgelegd. Aanleiding was het faillissement van (kennelijk) een bouwbedrijf, dat bekistingsmaterialen had gehuurd bij Doka. Het ging meer concreet om de huur van zogeheten “stempels”, een soort stutten die tussen de betonnen bouwlagen worden geplaatst en pas (zonder schade aan het gebouw) verwijderd kunnen worden zodra het beton hard genoeg is (vgl. de conclusie, sub 2.1). De curator heeft de huurovereenkomst na faillissement niet opgezegd, maar heeft de verhuurder (Doka) laten weten dat zij de stempels zelf kon komen verwijderen zodra dat technisch mogelijk was. Doka heeft dit niet gedaan en is de stempels ter beschikking blijven stellen. In verband hiermee heeft zij tot drie maanden na de faillietverklaring huurpenningen in rekening gebracht aan de boedel. Uiteindelijk heeft de curator de stempels door een derde laten verwijderen, waarna Doka de huurovereenkomst heeft opgezegd.

In dit geding vordert Doka (voor zover van belang voor de prejudiciële vraagstelling) een verklaring voor recht dat de huurvorderingen als boedelvorderingen kwalificeren op de voet van art. 39 Fw. Ter beoordeling hiervan heeft de kantonrechter de volgende prejudiciële vraag aan de Hoge Raad voorgelegd:

“In artikel 39 lid 1, laatste volzin, Fw is bepaald dat van de dag der faillietverklaring af de huurprijs boedelschuld is. Geldt deze bepaling ook ten aanzien van de huur van roerende zaken (als de onderhavige)?”

De Hoge Raad zet in rov. 3.4.1 allereerst de ratio van art. 39 Fw uiteen, die zoals gezegd in het teken staat van bescherming van de boedel én de verhuurder:

“3.4.1 (…) De wetgever heeft met de regeling van het artikellid de curator de mogelijkheid willen geven om, in afwijking van het wettelijk uitgangspunt dat het faillissement geen wijziging brengt in de verbintenissen die voortvloeien uit een overeenkomst (Van der Feltz I, p. 409), lopende huurovereenkomsten op korte termijn te beëindigen, opdat de verschuldigde huur na het faillissement niet kan oplopen tot een hoog bedrag.

Voor deze mogelijkheid heeft hij de verhuurder gecompenseerd door de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring tot boedelschuld te verklaren en door ook hem de bevoegdheid te geven tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst. (Van der Feltz I, p. 419-420)”

In het licht van deze ratio, en mede gelet op de tekst van het artikel (waarin geen onderscheid wordt gemaakt tussen roerende en onroerende zaken), beantwoordt de Hoge Raad de prejudiciële vraag bevestigend:

“3.4.2 De tekst van art. 39 lid 1 Fw spreekt van ‘huur’, zonder onderscheid te maken tussen huur van onroerende zaken en huur van roerende zaken. Dit wijst erop dat deze bepaling ook van toepassing is op de huur van roerende zaken. Dit volgt ook uit de hiervoor in 3.4.1 weergegeven ratio van de regeling van deze bepaling. Deze doet immers evenzeer opgeld bij de huur van roerende zaken. Er is onvoldoende grond om, in afwijking van tekst en ratio van art. 39 lid 1 Fw, in dit verband onderscheid te maken tussen de huur van onroerende zaken en die van roerende zaken. De vraag moet dus bevestigend worden beantwoord.”

De motivering is kort, maar wordt mede gesteund door de informatieve conclusie van A-G Van Peursem, die tot dezelfde beantwoording kwam. Hij wees er in dit verband op dat tegenwoordig (anders dan ten tijde van de totstandkoming van art. 39 Fw) de huur van roerende zaken die worden ingezet als duurzame bedrijfsmiddelen veel voorkomt (zoals de onderhavige zaak illustreert). Voor zulke huurovereenkomsten geldt de ratio van art. 39 Fw – boedelvereffening mogelijk maken met zo min mogelijk schade voor de boedel – evenzeer, aldus Van Peursem (conclusie, sub 3.14). Een nadere nuancering, dat het moet gaan om huurovereenkomsten die niet van korte duur zijn (zoals in de vraagstelling gesuggereerd met de tussen haakjes geplaatste woorden “als de onderhavige”), achtte Van Peursem niet wenselijk vanwege de daarmee geïntroduceerde afbakeningsproblemen (conclusie, sub 3.18). Kennelijk ziet de Hoge Raad dat ook zo.

Bron: Cassatieblog

Grens huurtoeslag vast

De maximale huurprijs waarbij je nog huurtoeslag kunt krijgen, wordt pas per 1 januari 2016 bevroren en niet al volgend jaar. De grens ligt dit jaar op 699,48 euro per maand. Per 1 januari 2015 is dat 710,68 euro. Vanaf 2016 wordt dat bedrag voor drie jaar bevroren.

De latere bevriezing komt doordat het parlement er nog over moet praten. Ze is opgenomen in het wetsvoorstel dat het corporatiestelsel herziet en daarover moet nog worden besloten.

De bevriezing draagt naar verwachting bij aan de betaalbaarheid van woningen in de sociale huursector, aldus het ministerie van Binnenlandse Zaken dinsdag.

 

Bron: De Ondernemer

Nieuwe opzet bepaling maximale huurprijs

De ministerraad heeft er op voorstel van minister Blok voor Wonen en Rijksdienst mee ingestemd om de WOZ-waarde bij de bepaling van de maximale huurprijs een prominente plek te geven. De in het Woonakkoord afgesproken aanpassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) leidt tot een eenvoudiger stelsel waarin de woonkwaliteit en de locatie beter tot uitdrukking komen in de maximale huurprijs. Dat draagt bij aan een beter functionerende woningmarkt.

In het huidige WWS worden oppervlakte en voorzieningen (keuken, sanitair, energieprestatie) gewaardeerd met punten die opgeteld een maximale huurprijs opleveren. De gewildheid en locatie van de woning komen in het huidige puntenstelsel minder goed tot uitdrukking.

Het kabinet wil nu in het WWS de categorieën woonomgeving en woonvorm (eengezinswoning, flat) waarderen op basis van de WOZ-waarde. Met behoud van de verdiencapaciteit voor verhuurders, een voorwaarde uit het Woonakkoord, vervallen met de herziening de zogeheten schaarstepunten in de tien regio’s waar de woningmarkt het meest gespannen is.

De voorgetelde aanpassingen leiden ertoe dat afhankelijk van de WOZ-waarde de maximale huurprijs kan variëren. Een stijging hoeft voor zittende huurders geen gevolgen te hebben omdat de feitelijke huurprijs vaak onder de maximale huurprijs ligt. Bovendien mag de huur niet verder stijgen dan met het jaarlijks vastgestelde wettelijke percentage. Andersom kan een huurder om een huurverlaging vragen als de maximale huurprijs onder het niveau van de feitelijke huurprijs komt.

Het kabinet streeft ernaar het nieuwe Woningwaarderingsstelsel per 1 juli 2014 in te voeren. De wijzigingen gelden vooralsnog alleen voor zelfstandige woonruimtes.

Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken

Aanvang verjaring rechtsvordering tot vernietiging van beding in huurovereenkomst

Uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 3:52 BW blijkt dat de wetgever met de woorden “ten dienste komen te staan” heeft bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. Deze regel leent zich voor een flexibele toepassing.

Feiten 

Gulf huurt van Stern een tankstation (bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW) tegen een huurprijs van (in 2011) € 193.772,09 per jaar. Art. 2 van de huurovereenkomst uit 2000 luidt:

“1. Aanvang/duur. De huur gaat in op 1 januari 2000 en zal eindigen op 31 december 2009.

2. Optie. Huurder heeft de optie de huur met een aansluitende periode van 10 jaren op gelijke condities te verlengen. Huurder wordt geacht van deze optie gebruik te hebben gemaakt indien zij niet uiterlijk op 30 november 2009 schriftelijk bij aangetekend schrijven aan verhuurder te kennen heeft gegeven van dit recht af te zien.

3. Voorkeursrecht huur. Ingeval verhuurder het gehuurde na afloop van de huurovereenkomst door tijdsverloop na de optie, genoemd onder 2(2), dat wil dus zeggen per 30 november 2019, wederom wenst te verhuren, dan heeft de huurder het recht van voorkeur: verhuurder zal het gehuurde dan in eerste instantie uitsluitend aan huurder te huur aanbieden en alleen met huurder in alle redelijkheid daarover onderhandelen. Eerst wanneer uiterlijk op 30 augustus 2019 vast mocht komen te staan dat partijen in eerste instantie niet tot zaken komen, zal verhuurder of huurder het recht hebben zich tot de Kantonrechter te wenden met het verzoek de huurprijs aan te passen, zulks conform de regels van 1624 BW en volgende.”

Gulf heeft bij de verlenging van de overeenkomst in 2009 aangegeven de huur door de kantonrechter te willen doen verlagen, omdat deze niet in overeenstemming zou zijn met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse als bedoeld in art. 7:303 lid 2 BW. Partijen hebben medio 2010 over de huurprijs onderhandeld, maar hebben daarover geen overeenstemming bereikt.

In een daaropvolgende procedure heeft Gulf langs de weg van art. 7:303 BW de kantonrechter verzocht om tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen. Stern heeft zich tegen dit verzoek verweerd met de stelling dat partijen in art. 2 van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat tussentijdse huuraanpassing door de kantonrechter eerder dan 30 augustus 2019 (het einde van de verlengingsperiode) is uitgesloten. Gulf heeft zich vervolgens beroepen op de vernietigbaarheid van art. 2 van de huurovereenkomst (wegens strijd met art. 7:291 lid 1 BW). Stern heeft die vernietiging van de hand gewezen met de stelling dat de rechtsvordering tot vernietiging ingevolge art. 3:52 lid 1 onder d BW is verjaard.

Oordeel hof

Het hof overweegt dat het beroep van Gulf op de vernietigingsgrond wordt beheerst door art. 3:52 lid 1 onder d en ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag  wanneer de bevoegdheid tot vernietiging geacht moet worden aan de huurder “ten dienste te zijn komen te staan”. Onder verwijzing naar wettelijke bepalingen in het arbeidsrecht en in de regeling van de algemene voorwaarden is (de artikelen 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW) komt het hof tot de conclusie dat de verjaringstermijn begint met aanvang van de dag volgende op die waarop een beroep is gedaan op het (van dwingend recht afwijkende) beding.

Het hof constateert weliswaar dat een dergelijke regeling  in het huurrecht ontbreekt, maar is van oordeel dat het dwingendrechtelijke karakter van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimten en de beschermingsgedachte die daaraan ten grondslag ligt ertoe nopen ook in het kader van dat huurrecht artikel 3:52 lid 1 sub d aldus uit te leggen dat de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienste is komen te staan wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkende beding heeft gedaan.

Hiervan uitgaande acht het hof het vernietigingsberoep tijdig; het beroep op verjaring van de vordering tot vernietiging wordt verworpen.

Cassatie

In cassatie klaagt Stern (onder meer) dat het Nederlandse recht niet de regel kent dat in het kader van het huurrecht voor middenstandsbedrijfsruimten de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienste is komen te staan in de zin van art. 3:52 lid 1 onder d BW wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkende beding heeft gedaan.

De Hoge Raad acht deze klacht gegrond. Hij overweegt dat het hof ten onrechte de vernietigingsgrond van art. 7:291 lid 1 op één lijn heeft gesteld met de gronden waarop art. 7:614 BW en 6:235 lid 4 BW betrekking hebben. Volgens de Hoge Raad blijkt uit de (door  A-G Wissink in zijn conclusie onder 2.17-2.19 weergegeven) wetsgeschiedenis dat de wetgever zich bij de in die bepalingen neergelegde invulling van het begrip ‘ten dienste staan’ heeft laten leiden door de specifieke rechtsverhoudingen waarop die voorschriften betrekking hebben. Voor categorische toepassing van die specifieke invulling op andere vernietigingsgronden in andere rechtsverhoudingen bestaat volgens de Hoge Raad onvoldoende grond. Bij gebreke van een wettelijke voorziening daaromtrent kan dan ook niet worden aangenomen dat de in deze zaak in het geding zijnde vernietigingsgrond de door het beding benadeelde partij in alle gevallen eerst ten dienste komt te staan op het moment waarop een beroep op het beding wordt gedaan (rov. 3.5.1).

De Hoge Raad overweegt verder (rov. 3.5.2) dat uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 3:52 (zoals vermeld in de conclusie van de A-G onder 2.10-2.13) blijkt dat de wetgever met de woorden “ten dienste komen te staan” heeft bedoeld te bewerkstelligen dat de verjaring een aanvang neemt zodra de partij die een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, die bevoegdheid daadwerkelijk kan uitoefenen. Volgens de Hoge Raad leent deze regel zich voor flexibele toepassing. Een en ander vindt zijn bevestiging in de uitwerking die deze algemene regel heeft gevonden in de gevallen, genoemd onder a, b en c van art. 3:52 lid 1.

De Hoge Raad overweegt ten slotte dat het onderhavige geval wordt gekenmerkt door de omstandigheid dat de vernietigbaarheid niet de gehele overeenkomst, maar slechts een enkel beding daarvan raakt en de overeenkomst niet met zoveel woorden het vernietigbare beding inhoudt. In een zodanig geval brengt het in rov. 3.5.2 overwogene mee dat onderzocht dient te worden of de partij die de vernietigbaarheid inroept reeds in een eerder stadium dan het moment waarop de andere partij zich op het beding beriep, de vernietigingsbevoegdheid daadwerkelijk kon uitoefenen (rov. 3.5.3).

De Hoge Raad vernietigt de beschikking van het hof. Vermeldenswaard is dat A-G Wissink concludeerde tot verwerping van het cassatieberoep. Naar zijn mening is het hof van een juiste rechtsopvatting uitgegaan (zie onder 2.26 tot en met 2.36). Die opvatting biedt volgens de A-G de mogelijkheid om een duidelijke subregel te formuleren voor de gevallen waarin contractueel ten nadele van de huurder is afgeweken van art. 7:303 BW. Afdeling 7.4.6 BW verzet zich zijns inziens niet tegen aansluiting bij de in art. 6:235 lid 4 en art. 7:614 BW gekozen oplossing. In zijn argumentatie besteedt hij ook aandacht aan de gevolgen van de verschillende uitleg van art. 3:52 lid 1 sub d BW).

De conclusie gaat verder (zie onder 2.9.1 ev.) nog in op het verschil tussen een aanvallend beroep op vernietiging en een afwerend beroep (vgl. art. 3:51 lid 3 BW) op vernietiging en de consequenties voor de verjaring van een dergelijk beroep. Dit aspect komt in het arrest van de Hoge Raad verder niet aan de orde, omdat de Hoge Raad als in cassatie vaststaand aanneemt dat het beroep op vernietiging een aanvallend beroep betrof (zie rov. 3.4.1).

Bron: Cassatieblog

Huurder in detentie: ontbinding huurovereenkomst

Een huurder die als gevolg van een gevangenisstraf gedurende enkele jaren niet in staat zal zijn om zelf het gehuurde te bewonen, schiet tekort in zijn verplichting om het gehuurde zelf in gebruik te hebben en te houden. Hij is immers niet in staat om zelf de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te dragen. Afweging van de wederzijdse belangen van verhuurder en huurder valt uit in het voordeel van de verhuurder. Hij hoeft geen genoegen te nemen met een situatie waarin de huurder lange tijd niet zijn verantwoordelijkheid ten aanzien van het gehuurde kan dragen.

Uitspraak

RECHTBANK LEEUWARDEN

Sector kanton

Locatie Opsterland

zaak-/rolnummer: 216050 CV EXPL 07-638

vonnis van de kantonrechter d.d. 5 juni 2007

inzake

de vereniging

Woningbouwvereniging Smallingerland,

hierna te noemen: Smallingerland,

gevestigd te Drachten,

eiseres,

gemachtigde: mr. T.E.A. Detmar, advocaat te Drachten,

tegen

[gedaagde],

hierna te noemen: [gedaagde],

wonende te [woonplaats], nu verblijvende in de PI Noord, Locatie De Marwei, te Leeuwarden,

gedaagde,

procederende met toevoeging,

gemachtigde: mr. H.A. de Boer, advocaat te Workum.

Procesverloop

1. Op de bij dagvaarding vermelde gronden heeft Smallingerland gevorderd om de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontbinden, en om [gedaagde] te veroordelen die woning te ontruimen en te verlaten, met nevenvorderingen en kosten.

[gedaagde] heeft bij antwoord de vordering betwist.

Na repliek en dupliek is vonnis bepaald op de stukken van het geding, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.

Door Smallingerland zijn producties in het geding gebracht.

Motivering

De feiten

2. Als gesteld en erkend, dan wel als niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud der overgelegde producties staat het volgende vast.

2.1. Tussen Smallingerland als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat in ieder geval met ingang van 1 september 1995 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [woonplaats]. In de hiervan opgemaakte schriftelijke versie d.d. 7 september 1995 staat vermeld:

‘Op deze huurovereenkomst is het huurreglement van toepassing, met de inhoud waarvan huurder zich bekend verklaart. Het huurreglement is bij deze overeenkomst gevoegd en vormt daarmede een onverbrekelijk geheel.’

Het hiervoor bedoelde huurreglement is inmiddels vervangen door de algemene huurvoorwaarden van Smallingerland. Artikel 7 van deze voorwaarden luidt onder meer als volgt:

‘1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruiken.

2. Huurder zal het gehuurde zelf bewonen en het gehuurde zonder schriftelijke toestemming van verhuurster geheel noch gedeeltelijk kosteloos noch tegen betaling afstaan aan personen, die niet tot zijn gezinshuishouding behoren.

3. Huurder zal omwonenden geen hinder of overlast bezorgen.’

Artikel 7 van de algemene huurvoorwaarden wijkt inhoudelijk nauwelijks af van hetgeen te dezer zake in het huurreglement was bepaald.

[gedaagde] bewoont de woning tezamen met zijn meerderjarige (21) zoon [naam zoon].

2.2. Bij vonnis van de rechtbank Leeuwarden van 18 januari 2007 is [gedaagde] veroordeeld tot een onvoorwaardelijke gevangenisstraf van drie jaar voor onder meer cocaïnehandel. Ook zijn beide zonen zijn voor cocaïnehandel veroordeeld. [gedaagde] verblijft deswege thans in de Penitentiaire Inrichting Noord, Locatie De Marwei, te Leeuwarden. Aan [zoon van gedaagde] is een gevangenisstraf van een jaar opgelegd, waarvan vier maanden voorwaardelijk.

De vordering

3. Smallingerland vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van zijn contractuele en wettelijke verplichtingen als huurder. [gedaagde] gedraagt zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde namelijk niet als een goed huurder. Daartoe voert Smallingerland het volgende aan. In de eerste plaats stelt Smallingerland dat zij al enige jaren wordt geconfronteerd met klachten van omwonenden over hinder en overlast als gevolg van drugshandel vanuit en rondom de woning van [gedaagde]. De klachten zijn door de omwonenden echter niet gestand gedaan, kennelijk uit vrees voor represailles van de kant van [gedaagde]. De politie te [woonplaats] beschikt over een zeer uitvoerige documentatie van [gedaagde]. In het bedrijfsprocessensysteem van de politie komt het woonadres van [gedaagde] 217 keer voor terzake verschillende zaken waaronder tientallen aandachtvestigingen, vooral met betrekking tot drugs(handel) en vuurwapens. Ook [gedaagde] in persoon komt veelvuldig in de politieregisters voor, met name op het gebied van drugs en heling. Smallingerland is het aan haar overige huurders in de buurt verplicht om hen een rustig woongenot te verschaffen. In de tweede plaats stelt Smallingerland dat [gedaagde] ten gevolge van zijn detentie langdurig in strijd handelt met de op hem als huurder rustende verplichting om het gehuurde daadwerkelijk te bewonen. Smallingerland heeft belang bij bewoning van het gehuurde, omdat de woning bij niet regelmatige bewoning in kwaliteit en onderhoud achteruit gaat, de leefbaarheid van de buurt schaadt en bovendien niet meer voldoet aan de doelstelling van Smallingerland om woonruimte te verschaffen aan hen die daarvoor in aanmerking komen. Smallingerland betwist overigens dat [zoon van gedaagde] als medehuurder van de woning kan worden aangemerkt. Laatstgenoemde is ”één der zijnen” van [gedaagde].

Het verweer

4. [gedaagde] betwist dat er sprake is van hinder en overlast vanuit en rondom de door hem gehuurde woning. [gedaagde] bewoont deze woning al tientallen jaren en heeft een goed contact met buren en verdere omwonenden. Er zijn nooit klachten van omwonenden geweest. De politie heeft dit recent nog aan [gedaagde] bevestigd. De gestelde klachten zijn door Smallingerland ook niet onderbouwd. Ook indien er wel sprake zou zijn van klachten van omwonenden, dan is die omstandigheid van onvoldoende gewicht om [gedaagde]’s jarenlange bewoning van de woning te beëindigen. Het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huur dient dus te prevaleren boven het belang van Smallingerland bij beëindiging daarvan.

Ook heeft [gedaagde] de huur altijd netjes betaald. Het door Smallingerland genoemde huurreglement is [gedaagde] nimmer ter hand gesteld. Datzelfde geldt voor de algemene huurvoorwaarden van Smallingerland. Naast [gedaagde] is zijn zoon [naam zoon] sinds jaar en dag in de woning woonachtig. Zijn zoon heeft hierdoor van rechtswege als medehuurder van de woning te gelden. [gedaagde] betwist dat hij bij een in kracht van gewijsde gegaan vonnis is veroordeeld tot een vrijheidsstraf. Er is slechts sprake van voorarrest.

De beoordeling van het geschil

5.1. Voorop staat dat [gedaagde] zelf de huurder van de woning is. Ingevolge artikel 7:266 BW is de echtgenoot of geregistreerde partner van een huurder van rechtswege medehuurder van de woning. [zoon van gedaagde] kan vanzelfsprekend niet als echtgenoot of geregistreerd partner van zijn vader worden aangemerkt, zodat er niet reeds op die grond sprake is van medehuurderschap. Ook indien er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de woning, kan er sprake zijn van medehuurderschap. In dat geval dient de huurder samen met de voorgenomen medehuurder een verzoek om instemming met de medehuur aan de verhuurder te richten, en bij het achterwege blijven van deze instemming een verzoek tot de kantonrechter te richten, ertoe strekkende dat de kantonrechter bepaalt dat de voorgenomen medehuurder medehuurder zal zijn. Gesteld noch gebleken is echter dat [gedaagde] samen met zijn zoon een dergelijk verzoek aan Smallingerland of de kantonrechter heeft gedaan. De slotsom is dan ook dat niet geoordeeld kan worden dat er sprake is van het door [gedaagde] gestelde medehuurderschap van zijn zoon [naam zoon]. Laatstgenoemde dient daarom als ‘een van de zijnen’ van [gedaagde] te worden beschouwd, aan wie geen afzonderlijke huurrechtelijke positie toekomt.

5.2. De door Smallingerland gestelde door [gedaagde] en de zijnen veroorzaakte overlast en hinder voor omwonenden is door Smallingerland -mede gezien de uitdrukkelijke betwisting hiervan door [gedaagde]- onvoldoende onderbouwd. Het enkele rapport van een politieagent omtrent vele overlastmeldingen in de politieregisters die kunnen worden herleid tot [gedaagde] althans de door hem gehuurde woning is daartoe onvoldoende. Het gaat hier slechts om een in algemene termen opgesteld rapport, waaruit onvoldoende blijkt van aard, ernst en omvang van de gestelde overlast en hinder. Er is geen lijst overgelegd waaruit kan blijken op welke concrete data er overlast en hinder is geweest, en wat er toen aan de hand was. Dat omwonenden uit angst voor eventuele repressailes van de zijde van [gedaagde] liever anoniem willen blijven, is zeker niet onbegrijpelijk, maar dit had er niet aan in de weg hoeven staan om geanonimiseerde verklaringen van deze personen omtrent de ondervonden overlast en hinder in het geding te brengen. Bij gebreke van voldoende onderbouwing van de gestelde overlast en hinder kan dit niet als grondslag dienen voor de verzochte ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

5.3. De kantonrechter kan [gedaagde] niet volgen waar hij stelt dat er slechts sprake is van voorarrest. Onder voorarrest moet worden begrepen de tijd die in hechtenis is doorgebracht voorafgaand aan het vonnis van de rechtbank. In het onderhavige geval is [gedaagde] bij vonnis van de rechtbank Leeuwarden veroordeeld tot een onvoorwaardelijke gevangenisstraf voor de duur van drie jaar. [gedaagde] heeft de jegens hem door de rechtbank bewezen verklaarde strafbare feiten in dit geding op geen enkele wijze betwist. Evenmin is gebleken dat [gedaagde] enig rechtsmiddel tegen het vonnis van de rechtbank heeft aangewend. Bovendien moet het gezien de aard en ernst van de aan [gedaagde] ten laste gelegde feiten verre van uitgesloten worden geacht dat, zo [gedaagde] hoger beroep zou hebben ingesteld, ook het gerechtshof een gevangenisstraf van aanzienlijke duur zal opleggen. In het kader van deze procedure zal er, gezien het voorgaande, dan ook van uit worden gegaan dat [gedaagde] een gevangenisstraf van aanzienlijke duur zal moeten uitzitten, waardoor hij zelf geruime tijd niet in de woning kan verblijven.

5.4. Bij een overeenkomst strekkende tot bewoning van het gehuurde door de huurder en de zijnen, zal de verhuurder er doorgaans belang bij hebben dat zijn contractspartij, de huurder, door zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde, feitelijk in staat is om de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen. Het elders gaan wonen c.q. verblijven is daarmee niet goed verenigbaar en vereist dan ook, voor zover partijen niet anders zijn overeengekomen, de toestemming van de verhuurder (zie Hoge Raad 22 juni 1984, NJ 1984, 766). Nu [gedaagde] als gevolg van bovenstaande veroordeling enkele jaren niet in staat zal zijn om het gehuurde te bewonen, handelt hij dan ook in strijd met zijn hiervoor omschreven verplichting om het gehuurde zelf in gebruik te hebben en te houden. Hiermee is er sprake van toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord, is of deze tekortkoming ernstig genoeg is om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Enerzijds kan aan [gedaagde] worden toegegeven dat hij al vrij lang in de woning woonachtig is, terwijl ook -het is overigens niet door [gedaagde] aangevoerd- voorstelbaar is dat hij bij het einde van zijn detentie dringend behoefte heeft aan woonruimte. Deze belangen aan de zijde van [gedaagde] wegen naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende op tegen het belang van Smallingerland dat van haar niet kan worden gevergd dat zij jarenlang genoegen dient te nemen met een situatie waarin de huurder feitelijk niet in de woning verblijft en aldus niet zijn verantwoordelijkheid voor het -richtige- gebruik van het gehuurde kan dragen. Dat de zoon van [gedaagde] thans in de woning verblijft, maakt dit niet anders. Hij is, zoals hiervoor reeds is overwogen, slechts ‘één van de zijnen’ van [gedaagde] en heeft geen afzonderlijke huurrechtelijke positie.

De kantonrechter komt al met al derhalve tot het oordeel dat de tekortkoming van [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De daartoe strekkende vorderingen van Smallingerland zullen worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De mede gevorderde machtiging om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie wordt afgewezen omdat zij, strikt genomen, overbodig is. Artikel 556, eerste lid, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) schrijft al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. In zoverre derogeert artikel 556 Rv aan artikel 3:299 BW.

5.5. De gevorderde betaling van schadevergoeding gelijk aan de voor [gedaagde] voor ontbinding geldende huurprijs, voor iedere maand dat de woning na ontbinding van de huurovereenkomst nog door [gedaagde] (en de zijnen) wordt gebruikt, is als onweersproken toewijsbaar.

5.6. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.

Beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand gelegen aan de [adres] te [woonplaats];

veroordeelt [gedaagde] om genoemd pand binnen twee weken na betekening van dit vonnis – met alle zich daarin bevindende personen en zaken – voorzover die niet het eigendom van Smallingerland zijn – te verlaten en te ontruimen en vervolgens ontruimd en verlaten te houden en onder overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Smallingerland te stellen;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Smallingerland van een schadevergoeding gelijk aan de voor [gedaagde] voor ontbinding geldende huurprijs per maand, voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning na ontbinding van de huurovereenkomst nog door [gedaagde] wordt gebruikt;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van Smallingerland begroot op € 300,00 wegens salaris en op € 369,31 wegens verschotten;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Bron: Rechtspraak.nl