Kruimelgevallenregeling in het bouw-/omgevingsrecht?

Op grond van de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) kan voor een aantal gevallen die per Algemene maatregel van bestuur (AMvB) zijn aangewezen met een omgevingsvergunning worden afgeweken van het bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de zogenaamde kruimelgevallen die in het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn opgenomen. Dit zijn bijvoorbeeld bepaalde bijgebouwen, dakkapellen, nutsvoorzieningen en antenne-installaties.

Deregulering
De kruimelgevallenregeling past in de deregulering die de overheid doorvoert. Niet voor elk schuurtje of bijgebouw dient immers een uitgebreide voorbereidingsprocedure te worden doorlopen, omdat het bestemmingsplan moet worden gewijzigd. Er bestaat een duidelijke voorkeur om bij een vergunningaanvraag, waarbij ook het bestemmingsplan moet worden aangepast, gebruik te maken van de kruimelgevallenregeling en de (korte) reguliere procedure te volgen.

Kritisch kijken naar procedure
Voor omwonenden of naburige bedrijven die het niet eens zijn met de bouwplannen, is het zaak om kritisch te kijken of de juiste procedure wordt gevolgd. Essentieel is immers of de vergunning terecht met behulp van de kruimelgevallenregeling in een reguliere procedure is verleend. Anders moet er een uitgebreide voorbereidingsprocedure met meer waarborgen gevoerd worden. In de rechtspraak spitst de vraag zich dan toe of de juiste procedure wel is gevolgd. Er zijn namelijk wel regels waaraan voldaan moet worden. Een ander gebruik dan is toegestaan in het huidige bestemmingsplan, is pas aan de orde als het aangevraagde bouwwerk zelf met de kruimelgevallenregeling kan worden gerealiseerd. Indien het bouwwerk een groter volume krijgt of het bebouwd oppervlak neemt toe, dan is de kruimelgevalregeling niet toepasbaar.

Soms ook grote gebouwen relevant
In beroepsprocedures gaat in de praktijk regelmatig over grote bouwkwesties als supermarkten, bouwmarkten en naar woningen om te vormen bedrijfs-/kantoorgebouwen.

De term kruimelgeval lijkt niet van toepassing op deze grote bouwplannen, maar de wettelijke regeling met die naam biedt desondanks meer mogelijkheden dan het lijkt.

Als de vergunningenaanvrager echter voor de kruimelgevalregeling kiest en achteraf blijkt dat deze keuze fout is, kan dit grote vertragingen opleveren. De proceduregang vanaf indienen bezwaarschrift tot hoger beroep bij de Raad van State neemt al snel twee jaar in beslag.

Uitgebreide voorbereidingsprocedure
Voor belanghebbenden biedt de uitgebreide voorbereidingsprocedure meer zekerheid dat ook hun belangen worden meegewogen. Er moet dan immers een serieuze ruimtelijke onderbouwing worden opgesteld, waarin ook rekening is gehouden hun belangen, zoals toename verkeer, geluid, veiligheid, milieu en fauna. Ook dient in dat geval de gemeenteraad een zgn. verklaring van geen bedenkingen af te geven als blijk van instemming met het bouwinitiatief. Ook dat is een waarborg dat er rekening is gehouden met alle belangen.

Spotgoedkoop in monumentale panden wonen is er straks niet meer bij

Huren voor de prijs van een sociale huurwoning én toch in een monumentaal complex wonen. Dat kan nog in Nederland, maar voor hoelang? Woningcorporaties willen namelijk vaak van de gebouwen af.

Veel bewoners van zulke panden maken zich intussen zorgen. Janneke Noordermeer en Mia Prins bijvoorbeeld. Zij wonen in het Pepergasthuis, een hofje in Groningen dat is gesticht in de 15e eeuw. Het is een rustpunt midden in het centrum, met 29 woningen, een klein kerkje en een pomp.

Noordermeer woont er sinds 1990. “Het is hier prachtig” zegt ze, “Iedere ochtend als ik uit het raam kijk, denk ik: ja, dit is thuiskomen.” Prins is ook al jarenlang bewoner van het gasthuis. Ze zegt dat ze in het hofje nog altijd de sfeer proeft van de voorbije eeuwen. “Geen steen is hier hetzelfde, alles meandert en golft. “Ik ben bang dat het hofje in handen valt van het kapitaal. En dan gaat die schoonheid verloren.”

Toch gaat het complex in de verkoop. “Het is een middeleeuws complex,” legt Eefje Keuper van woningcorporatie Lefier uit, “en dat maakt het duur in onderhoud. Je zit ook nog eens vast aan allerlei regels vanuit de Monumentenwet, dus het is moeilijk duurzaam te maken.” Denk bijvoorbeeld aan dubbel glas aanbrengen, “dan verandert de uitstraling van zo’n middeleeuws pand dus dat mag niet.”

Corporatie Lefier wil steeds meer woningen duurzaam maken. “Het liefst willen we naar 0 op de meter: zo min mogelijk energiekosten zodat we de huur ook laag kunnen houden.” En dus worden de panden te duur en gaan ze in de verkoop.

Corporaties worstelen

“Woningcorporaties zitten klem,” legt Floris Lazrak uit. Hij is verbonden aan de VU en heeft onderzocht hoe corporaties omgaan met hun monumentale panden die verhuurd worden in de sociale sector.

“Sinds de Woningwet uit 2015 moeten corporaties zich richten op hun kerntaak: huisvesting verzorgen voor mensen met de laagste inkomens. En daar hoort het dure beheer en onderhoud van monumentale panden niet bij. Maar tegelijkertijd vinden zij het heel belangrijk dat ook mensen met een laag inkomen in erfgoed kunnen wonen en niet alleen de rijken.”

Vorig jaar werden in één keer 150 monumentale panden in Utrecht en Amersfoort verkocht door twee woningcorporaties. Ook zij deden dat omdat zij zich volgens de nieuwe wet bij hun kerntaak moeten houden.

Ook Aedes, de vereniging van woningcorporaties, ziet sommige corporaties worstelen met de vraag hoe ze met dit soort panden moeten omgaan. Woordvoerster Marlies Kolthof: “Past zo’n hofje nog wel bij de kerntaak van een woningcorporatie? Zo’n hofje heeft ook een kerk, dat is geen woonruimte en het onderhoud aan dit soort panden is duur.”

Mix in de wijk

Toch gaan niet alle monumentale panden waar sociale huurders in zitten van de hand. Corporaties die het financieel wat ruimer hebben, kunnen hun panden wel behouden, geeft Lazrak aan. Zoals woningcorporatie Vivare in Arnhem. “We vinden het belangrijk dat die monumentale panden beschikbaar blijven voor mensen met weinig geld. En daarnaast zorgt dit voor een goeie mix in de wijk.”

De huurders die op dit moment een woning huren in het hofje in Groningen hoeven zich geen zorgen te maken, zegt Lefier. Zij hebben immers huurbescherming. “Maar als zij eruit gaan kan het een heel ander verhaal worden,” voegt Eefje Keufer toe. Een nieuwe eigenaar kan er dan voor kiezen om de huurprijs te verhogen of de panden te verkopen.”

Toch is Jan Pranger, bewoner van het Pepergasthuis in Groningen, positief over de aanstaande verkoop. Hij is onder voorwaarden geen tegenstander. “We hebben hier blokverwarming. Met een centrale ketel. Dat is heel kostbaar. Er zit hier en daar asbest in de daken. Er moet geïsoleerd worden. Maar isolatie van een monument zoals dit is heel kostbaar.”

Ook meent hij dat de kerk en de historische eetzaal veel beter gebruikt zouden kunnen worden. “Commerciëler, zonder dat het karakter van het hofje geweld wordt aangedaan. Begrijp me goed, ik woon hier met heel veel plezier. En wil graag dat de sfeer behouden blijft. En ik zeg altijd: als ik wegga dan verlaat ik het Pepergasthuis horizontaal.”

De gemeente Groningen is niet blij met de verkoop van het complex. “Wij willen juist dat verschillende bevolkingsgroepen naast en met elkaar kunnen leven, legt wethouder Roeland van der Schaaf uit. “In de binnenstad zal het de komende jaren nog moeilijker worden om sociale huur te realiseren, dus we willen koesteren wat er al is.”

De gemeente hoeft in ieder geval niet bang te zijn dat het monumentale pand drastisch verandert als er een nieuwe eigenaar is. Het heeft een monumentenstatus en daar mag je nu eenmaal niet zomaar een sloopkogel tegenaan gooien. Ook hebben ze met de corporatie afgesproken dat het hofje en de kapel openbaar blijven zodat iedereen ervan kan blijven genieten.

Bron: NOS

Aanspraak verkoopmakelaar op courtage na ontbinding koopovereenkomst

Het recht van een verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt het beroep van de koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Een verkoopmakelaar dient bij het uitvoeren van zijn opdracht echter wel het belang van zijn opdrachtgever centraal te stellen. Dit brengt mee dat een makelaar de rechtsgeldigheid van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde dient te aanvaarden, indien zijn cliënt zich bij dat beroep neerlegt.

Achtergrond

In deze zaak gaat het over de aanspraak van een verkoopmakelaar op courtage na bemiddeling bij een koopovereenkomst die uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. De verkoper (verweerster in cassatie) heeft met een verkoopmakelaar (eiser tot cassatie) een bemiddelingsovereenkomst gesloten, waarin is afgesproken dat een courtage berekend zal worden van 1,25% van de koopsom. Vervolgens is met een koper een koopovereenkomst tot stand gekomen onder de ontbindende voorwaarde van financiering. Partijen hebben afgesproken dat de koper slechts een beroep op de ontbindende voorwaarde kan doen indien aan de verkoper of aan de makelaar tenminste twee schriftelijke afwijzingen van banken worden overgelegd.

Toen bleek dat de koper de financiering niet rond kon krijgen, heeft de koper per e-mail een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan. Bij die e-mail heeft de koper een afwijzing van een bank en een brief van zijn hypotheekadviseur, waarin staat dat de afwijzing van een andere bank volgt, gevoegd. De verkoper heeft het beroep op de ontbindende voorwaarde aanvaard. De makelaar stelt echter dat de koopovereenkomst niet is ontbonden, omdat niet is voldaan aan de voorwaarden van ontbinding (namelijk het overleggen van twee afwijzingen). De makelaar meent dan ook aanspraak te kunnen maken op courtage en vordert van de verkoper betaling daarvan.

Procesverloop

Zowel de kantonrechter als het hof hebben de vordering afgewezen. Naar het oordeel van het hof is de omstandigheid dat de koper en de verkoper er zelf van uit zijn gegaan dat de koopovereenkomst is ontbonden beslissend. Een derde (in dit geval de makelaar) kan zich er niet op beroepen dat de koopovereenkomst niet zou zijn ontbonden. Het hof overwoog verder dat nu de koper in deze procedure geen partij is, het hof niet in de rechtsverhouding tussen de verkoper en de koper kan treden en zeker niet, in de rechtsverhouding tussen de makelaar en de verkoper, kan uitgaan van een andere juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst.

Cassatie

De makelaar komt van dit oordeel van het hof in cassatie en klaagt (onder meer) dat het hof heeft miskend dat de rechter in een procedure tussen de makelaar en de verkoper een oordeel kan geven over de vraag of in de verhouding tussen verkoper en koper een overeenkomst tot stand is gekomen, zonder dat dit oordeel ook in de verhouding tussen verkoper en de koper bindende kracht heeft. De Hoge Raad acht deze klacht gegrond:

“Het recht van [eiser] als verkoopmakelaar op courtage komt niet te vervallen op de enkele grond dat zijn cliënt, [verweerster] , het beroep van koper op de ontbindende voorwaarde heeft aanvaard. Indien dit beroep van koper op kennelijk ontoereikende gronden is gebaseerd, kan de omstandigheid dat [verweerster] dit beroep heeft aanvaard, geen afbreuk doen aan het recht van [eiser] op de voor zijn diensten overeengekomen courtage. In dit licht getuigt van een onjuiste rechtsopvatting het oordeel van het hof dat het niet kan treden in de rechtsverhouding tussen [verweerster] en koper, en dat het ten aanzien van die rechtsverhouding zeker niet kan uitgaan van een andere, volledig aan de standpunten van partijen bij de rechtsverhouding tegenstrijdige, juridische vaststelling met betrekking tot het bestaan van de koopovereenkomst. Voorts is de omstandigheid dat koper in deze procedure geen partij is, in dit verband niet terzake dienend. Diens rechten of belangen zijn immers niet betrokken bij het antwoord op de vraag of [eiser] tegenover zijn opdrachtgever [verweerster] recht heeft op voldoening van courtage. Ook in zoverre berust het oordeel van het hof dus op een onjuiste rechtsopvatting.”

Toch kunnen de klachten naar het oordeel van de Hoge Raad niet tot cassatie leiden. Daartoe overweegt de Hoge Raad ten eerste dat uit het vonnis van de kantonrechter blijkt dat de koper, die tot 28 oktober 2011 de gelegenheid had om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde, de tweede afwijzing van een andere bank heeft overgelegd vóór deze datum. Naar het oordeel van de Hoge Raad kan dan ook worden betwijfeld of een beroep van de verkoper jegens de koper op het niet vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde zou kunnen slagen. Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat een verkoopmakelaar op grond van art. 7:401 BW de zorg van een goed opdrachtnemer in acht dient te nemen. Dit brengt mee dat een makelaar bij het uitvoeren van zijn opdracht het belang van zijn opdrachtgever centraal dient te stellen en belangenverstrengeling dient te voorkomen. De zorg van een goed opdrachtnemer brengt naar het oordeel van de Hoge Raad mee dat een makelaar de rechtsgeldigheid van een beroep van de koper op een ontbindende voorwaarde dient te aanvaarden, indien zijn cliënt zich bij dat beroep heeft neergelegd.

De Hoge Raad doet hiermee de zaak dus zelf af en verwerpt het cassatieberoep.

Bron: Cassatieblog.nl

Banken rekenden te hoge boetes voor oversluiten hypotheek

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) bevestigt dat banken zich niet altijd houden aan de maximale boete die ze mogen rekenen bij klanten die hun hypotheek vervroegd aflossen. Voor een deel van de tienduizenden mensen die vorig jaar een boete betaalden bij bijvoorbeeld het oversluiten van hun hypotheek naar een gunstigere rente, kan dit betekenen dat ze geld terugkrijgen.

Die boete mag maximaal zo hoog zijn als de inkomsten die de bank mist door de overstap. Maar dat gaat lang niet altijd goed. Daarom komt de toezichthouder vandaag met een leidraad hoe banken de berekening moeten uitvoeren.

Radar

Hiermee bevestigt de AFM eerdere berichten van onder meer tv-programma Radar dat banken zich niet altijd houden aan de Europese wetgeving die bepaalt wat het maximum is dat ze hiervoor mogen rekenen. Uit een aflevering van het programma bleek dat twaalfduizend klanten die zich bij een claimstichting hadden gemeld, gemiddeld ruim drieduizend euro te veel hadden betaald.

De AFM heeft twaalf fictieve dossiers voorgelegd aan banken en zag daarin dat de berekeningen verschilden. Hoe hoog de bedragen zijn die banken te veel rekenen, of om welke banken het gaat, maakt de AFM niet bekend.

De Vereniging Eigen Huis zegt er op basis van signalen van uit te gaan dat het bij alle mensen die een boete betaalden vaker misging dan niet. De bedragen die mensen te veel betaalden zouden kunnen oplopen tot duizenden euro’s.

Volgens de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) waren er verschillende manieren om de boete te berekenen. De NVB laat weten dat de leidraad nu duidelijkheid biedt voor banken en klanten.

Geld retour?

De banken zeggen de leidraad van de AFM te zullen gebruiken. Ook hebben de vier grote banken al aan de NVB laten weten dat ze zullen bekijken hoeveel er te veel is gerekend bij klanten die na 14 juli 2016, de ingangsdatum van de wetgeving, hun hypotheek oversloten. Dit kan ertoe leiden dat klanten een deel van de betaalde vergoeding retour ontvangen.

De banken denken dat met de herberekening van de boetes enkele miljoenen euro’s per bank gemoeid zijn, afhankelijk van de grootte van de hypotheekportefeuille en het aantal oversluitingen. Bij de Rabobank gaat het om circa 10.000 klanten en vijf miljoen euro aan compensatiekosten.

Bij Triodos bank verwachten ze geen compensaties. “Het gaat om relatief weinig mensen want we hebben weinig oversluitingen of aflossingen”, zegt een woordvoerder. “Bovendien was onze berekening van de boete al conform de richtlijnen van de AFM.”

Ook de AFM zegt ervan uit te gaan dat banken zelf contact opnemen met klanten die te veel betaald hebben. De toezichthouder gaat in de gaten houden of banken zich aan de leidraad houden.

De Vereniging Eigen Huis vindt dit niet ver genoeg gaan. De VEH zegt dat banken een kans hebben om te laten zien dat ze het klantenbelang daadwerkelijk vooropstellen, door ook mensen die beboet zijn voordat de Europese wetgeving inging te compenseren. De Vereniging doet daarvoor een moreel appèl op de banken.

Bron: NOS

Redelijkheid en billijkheid beperken opzegging permanent bewonen recreatiewoning of chalet

Huur van onbebouwde onroerende zaak; wettelijk bepalingen inzake huur van woonruimte rechtstreeks noch analoog van toepassing. Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder stuit jegens deze huurder – die het chalet van meet af aan permanent bewoont – af op aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het financiële belang van de verhurende projectontwikkelaar is onvoldoende zwaarwegend tegenover het woonbelang van de huurder.

Huur van onbebouwde onroerende zaak; wettelijk bepalingen inzake huur van woonruimte rechtstreeks noch analoog van toepassing. Opzegging huurovereenkomst door de verhuurder stuit jegens deze huurder – die het chalet van meet af aan permanent bewoont – af op aanvullende en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Het financiële belang van de verhurende projectontwikkelaar is onvoldoende zwaarwegend tegenover het woonbelang van de huurder, mede in aanmerking genomen dat de permanente bewoning de instemming van de vorige verhuurder had en de gemeente die bewoning steeds heeft gedoogd en thans onder bepaalde voorwaarden legalisering daarvan mogelijk maakt.

Bron: Juridisch Dagblad

Vriendschappelijk gesprek betekent niet verkoop kantoorpand

Onlangs heeft gerechtshof Arnhem-Leeuwarden de eigenaar, die dacht dat hij zijn kantoorpand met woning had verkocht, in het ongelijk gesteld. Het hof is daarmee tot een andere conclusie gekomen dan de rechtbank te Leeuwarden, die eerder oordeelde dat de koper het pand moest afnemen.

De directeur van een evenementenbedrijf ontving een goed bod op zijn bedrijfspand, maar moest op korte termijn een ander pand zien te vinden. Via een gezamenlijke kennis hoorde de eigenaar hiervan en bood zijn kantoorpand met bovenwoning te koop aan. Dat pand zou wel verbouwd moeten worden en er was een exploitatievergunning nodig. Beiden spraken er enkele keren over en een week na het eerste gesprek bekeek de directeur van het evenementenbedrijf het pand samen met zijn architect en accountant. Daarna stelde de notaris een voorlopig koopcontract op. Tot levering van het pand kwam het echter niet.

Volgens het hof kon de eigenaar de interesse van de directeur voor zijn pand niet opvatten als de aanvaarding van een aanbod. De eigenaar wist dat het pand eerst verbouwd zou moeten worden en dat er vergunningen verleend moesten worden. Dat zou nog de nodige tijd vergen, terwijl de directeur tijdens de eerste bespreking het pand nog niet eens had beoordeeld op haar geschiktheid voor het evenementenbedrijf en er maar weinig tijd was voor de bedrijfsverplaatsing. Daar komt bij dat het initiatief voor de eerste bespreking van de eigenaar uitging omdat hij daarbij een eigen belang had. Het maakt daarbij niet uit dat de eigenaar kennelijk dacht dat de koop al rond was omdat het eerste gesprek in een vriendschappelijke sfeer verliep en er over de prijs van het kantoorpand niet is onderhandeld.

Bron: Pleinplus

Kabinet stemt in met wetsvoorstel Omgevingswet

Minder regels, grotere keuzevrijheid voor burgers en ondernemers, een loket voor omgevingsvergunningen, kortere procedures en een besparing van honderden miljoenen euro’s. Dat zijn de opbrengsten van de Omgevingswet. Het omgevingsrecht, nu verspreid over 40 sectorale wetten, 117 AMvB’s en honderden ministeriële regelingen, wordt gebundeld in één nieuwe Omgevingswet. Een megaoperatie waar iedereen mee te maken krijgt: overheid, bedrijfsleven én burgers.

De ministerraad heeft ingestemd met het wetsvoorstel Omgevingswet van minister Schultz van Haegen van Infrastructuur en Milieu. Met de Omgevingswet wordt het omgevingsrecht vereenvoudigd en gemoderniseerd. De Omgevingswet haalt de schotten weg  tussen een flink aantal wetten en ordent de regelgeving die betrekking heeft op het omgevingsrecht.

De omgevingswet maakt het aanvragen van vergunningen eenvoudiger. Voor burgers en bedrijven komt er een aanvraag, een loket en een besluit. Procedures voor vergunningen gaan van 26 naar 8 weken. Door een effectieve samenvoeging van wetten en regelgeving hoeven ook minder vergunningen te worden aangevraagd. Hiermee wordt besluitvorming effectiever ingericht, neemt het gebruikersgemak toe en nemen de kosten af. Een meer integrale afweging van belangen aan het begin verbetert niet alleen de besluitvorming maar leidt ook tot een snellere uitvoering.

Met de wet kan eenvoudiger, efficiënter en beter aan een duurzame leefomgeving worden gewerkt. De wet moet het mogelijk maken dat projecten – van de aanleg van (spoor-)wegen en natuurprojecten tot de vestiging van een bedrijf – efficiënt verlopen. De wet biedt ruimte voor regionaal en lokaal maatwerk doordat de bestuurlijke afwegingsruimte wordt vergroot. Daardoor kan beter worden ingespeeld op regionale verschillen.

Het wetsvoorstel vloeit voort uit het regeerakkoord. Zes departementen zijn bij de totstandkoming van het wetsvoorstel betrokken. Met de praktijk – gemeenten, provincies, waterschappen, bedrijfsleven, milieu-organisaties – en andere belanghebbenden is uitvoerig overleg geweest over de totstandkoming van het wetsvoorstel.

De ministerraad heeft ermee ingestemd het wetsvoorstel voor advies aan de Raad van State te zenden. De tekst van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van State worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer.

Bron: Ministerie van Infrastructuur en Milieu